実家を売れなくなる前に｜認知症と不動産の凍結対策を解説

親が認知症になると、実家を売りたくても売れなくなる——これは多くの家族が直面する現実です。施設費用のために自宅を売却しようとしたら、所有者である親が契約できず手続きが止まってしまう。本記事では、認知症による不動産の「凍結」がなぜ起きるのか、そして元気なうちにできる対策をわかりやすく解説します。

認知症で実家が「売れなくなる」のはなぜ？

不動産の売買契約は、所有者本人が「売る」という意思を示し、契約内容を理解していることが前提です。認知症で判断能力が低下すると、本人がこの意思確認をできなくなるため、契約そのものが成立しません。これが実家の「凍結」です。

たとえ子どもが「親のため」と思っても、勝手に親名義の家を売ることはできません。司法書士や不動産会社も、本人の意思が確認できない取引には関与できないのです。

新人

親が施設に入ったら空き家になる実家、家族が代わりに売れないんですか？

先輩

残念だけど、所有者である親本人が契約できないと売れないの。だからこそ、認知症になる前に「実家をどうするか」を決めて備えておくことが大事なのよ。

売れない実家が家族に与える影響

実家が凍結されると、思わぬ形で家族の負担が膨らみます。

①施設費用を実家の売却でまかなえない

介護施設の入居費用を実家の売却で用意する計画だったのに、売れなければ資金繰りが行き詰まります。結果として子どもが費用を負担し続けることになりがちです。

②空き家のまま維持費だけがかかる

誰も住まない実家でも、固定資産税や火災保険、庭木の管理、修繕費などはかかり続けます。放置すれば老朽化し、「特定空家」に指定されて税負担が増えるリスクもあります。

③相続のときにトラブルになりやすい

凍結されたまま親が亡くなると、相続手続きが複雑化します。きょうだい間で「どう分けるか」「いくらで売るか」がまとまらず、もめごとの火種になることもあります。

実家の凍結を防ぐ2つの対策

実家を凍結から守る方法は、主に2つあります。どちらも親が元気なうちに動くことが前提です。

成年後見でも不動産の売却は可能ですが、本人の居住用不動産を売る場合は家庭裁判所の許可が必須で、手続きに時間がかかります。一方、家族信託なら契約であらかじめ売却の権限を子どもに与えておけるため、いざというときスムーズに動けます。

家族信託で実家を「動かせる財産」にしておく

家族信託では、実家を信託財産に組み込み、子ども（受託者）が管理・売却できるようにしておけます。親が認知症になっても、契約に沿って子どもが実家を売却し、その代金を親の介護費用に充てるといった対応が可能になります。

ただし、不動産を含む家族信託は登記手続きが必要で、契約設計も複雑です。設計を誤ると「売れない信託」になってしまうこともあるため、専門家のサポートを受けるのが安心です。

新人

不動産の手続きまで自分たちでやるのは難しそうです…

先輩

不動産がある家族信託こそ、専門家に任せると安心よ。「おやとこ」なら、実家の登記まで含めて一括でサポートしてくれるの。

実家を売れなくなる前に、備えを

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※相談は無料。実家をどうするか迷う段階でも大丈夫です。

「実家が凍結された」よくあるケース

実際に多いのは、介護が必要になってから慌てて動き出すパターンです。具体的にイメージしてみましょう。

このケースで困るのは、「実家という資産はあるのに使えない」という点です。お金に換えられない不動産を抱えたまま、現金の負担だけが家族にのしかかります。

もし母が元気なうちに家族信託を結び、実家を信託財産にしていれば、子どもが契約に沿って売却し、その代金を母の施設費用に充てることができました。「元気なうちの一手間」が、後の大きな負担を防ぐのです。

実家対策を進める手順

• ①実家の現状を確認名義・権利書・評価額・ローンの有無を確認します。
• ②将来の方針を家族で共有住み続ける・売る・貸すなどの希望を話し合います。
• ③対策を選ぶ柔軟に売却したいなら家族信託を中心に検討します。
• ④専門家に相談家族信託なら登記まで含めてサポートを受けます。
• ⑤契約・登記を整える信託契約と不動産登記で備えを完成させます。

「元気な今」だから、実家を守れます

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